前段时间有个关于房子的大新闻金御网，可能被大家忽视了：河南信阳宣布全面推行“现房销售”。
看似只是销售方式的改变，但它引发的连锁反应，绝对关系着房价走势、开发商存活、二手房流通……一环扣一环！
我是2019年就提示大家后续买房面临无法赚钱，2020年提示大家不要买学区房，2021年精准提示房价拐点的珍大户。今天这期内容，来讲讲房地产的未来会是什么样。
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早在1994年，建设部发布《城市商品房预售管理办法》，标志着我国正式开始实施商品房预售制度。从此一年开始，源于香港“楼花”模式在大陆全面推行。
2005年，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中指出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，并提出“改期房销售为现房销售”。然而，毫无波澜。
2014年，上海黄浦区五里桥一宗地块的出让预合同中首次提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。
2016年，深圳龙华一宗地块要求必须在竣工且取得产证后才能以现售形式对外销售。
自2016—2019年，那一轮房价剧烈上涨时期，包括南京、苏州、杭州、中山和成都等几个城市，在一些地块的拍地端设置现房销售的条件，以平抑土地市场过热情绪。但这一阶段的试点只能算是零星层面，并未广泛推广。
为什么会这样呢？当年学习香港，是错误制度的开始吗？一切都有外界条件为原因。
90年代金御网，城镇人均住房面积不足10平米，一家好几代人挤在一个小房子里。那时大家只求有房住就行，那要解决大家的住房问题，就得盖房子啊。但当时的企业也很穷，银行信贷体系也不完善，根本盖不起那么多房子。
所以让每一个普通的买房人来凑钱，而买房人的钱，有可能又是从周边无数亲友借来的。房企拿到钱后盖房，预售制度背后，竟然其实是集资。那是特有年代的特有解决方案，旨在缓解房企资金压力，从而让更多企业入局生产房子，从而增加住房供给。
你看那些2016年之后零星搞现房售卖的地方，哪个不是富裕之地呢？
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2020年，海南全面推行现房销售制度，成为首个开启预售制度改革的省份。
2021年开始，一些房企陆续出险，房子烂尾、保交楼成为当年的重点热词，现房逐渐得到购房者的青睐。
2023年住房城建工作会议上再次强调，鼓励有条件的进行现房销售，山东、四川、安徽等地纷纷响应号召，河南以郑州和开封为试点，雄安新区全面取消预售制度，成为海南之后第二个全面推行现房销售的地区。全国现房销售占比开始上升，2024年全国现房销售占比达到27%。
如果说90年代引入香港的卖楼花制度，是因为当年太穷太急，想要让房地产快速发展起来，那么2020年之后的一系列风险，叠加人均住房面积也已经超过45平方米，市场上的房子甚至已经供大于求，房地产这个行业，恐怕已经从快速发展期进入到高度成熟期了。
这一时期，还需要着急吗？不需要了。人们的要求也从“有房住”变成了“住得好”。
很多房企已经很有钱了，企业的融资渠道也很多，让他们慢下来，别太急功近利地扩张而引发风险，就变得更重要了。所以，“期房”制度是时候可以退出历史舞台了。
2024年7月金御网，二十届三中全会提出“改革融资方式和预售制度”，标志着现房销售进入顶层设计阶段。
2025年5月，河南信阳率先出台文件，成为全国首个全面推行现房销售的城市。2025年1—4月，全国现房销售的比例已经提升到32.5%。至此，趋势已无可逆转。
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好，我们该谈谈未来了。
“现房销售”，意味着房地产行业从拍到地后要过几年才能把房拿出来卖，会导致一个必然的结果：市场上一段时间内新房的供给减少。
听过课的朋友们马上就能想到这背后的经济学原理了：价格是由供给决定的，供给减少，价格上涨。
所以短期看，有利于稳住现在市面上的房价。这也符合国家政策主基调，就是要“止跌回稳”。对购房者来说，能看到成品、能看到商品质量，则更加促进行业向“造好房子”发展。
但对开发商来说，恐怕就要遭罪喽。得自己先掏钱盖完房才能卖出去回笼资金，资金链容易紧张，扛不住就会被淘汰。
比如信阳，为什么敢成为“第一个”全面实施现房销售的城市？因为信阳地价才2000—3000元每平，再便宜的甚至1000块，那么开发商的囤地压力就相对较小，资金风险就小。要是换到大城市，地价贵上天的地方，现房销售就意味着开发商资金压力会非常大。
所以这注定是一场优胜劣汰，有多少小开发商恐怕要退出舞台了。但重要吗？不妨看看，现在的钢铁、水泥、光伏、汽车，有多少个行业都在实行去产能？对房地产来说，去产能又有什么意外呢？
现房销售制度的更广铺开，更像是一场房地产去产能计划。但对大房企，尤其是对资金实力强的国企、央企来说，能撑住长周期开发，意味着更高的市场份额。
14亿人的存量房市，即便每年只是更新维护的需求，依然不是小量，反而是利好。况且未来是“好房子”的时代，好房子毛利率不应该高一点吗？
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讲到这，我怕受误导的朋友会觉得：珍姐是不是说房地产要好了，梭哈？我不是这个意思。
你要注意周期：请问这个去库存、优胜劣汰，最终精品存留下来的周期要几年之久啊？现房销售，本质上绝对是利空房地产行业的政策，千万不要脑子发热。
总结：这个制度有利于稳房价，但对房地产商来讲压力巨大。
那么问题来了，对广大的存量房又有哪些影响呢？想买房该如何是好？手上有二手房又该怎么做呢？
我的判断是：未来一年很可能是房地产止跌回稳的时期。决策的关键仍然是你对价值的判断。我在经济学系统课和圈子里都教过价值判断的方法乃至全国各省市的发展前景展望。
如果你站在一个前景不错的城市，又看到该地的房价已经挤完泡沫、回归到价值区间了，你就可以放心地去决策了。
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